Informacja dotycząca procesu przekształcenia gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności ( wykup gruntów). Została ona opracowana przez Zarząd, Przewodniczącą Komisji Rewizyjnej i Prezydium Rady Nadzorczej po licznych konsultacjach z innymi Zarządami Spółdzielni i ekspertami w tym obszarze i według stanu prawnego na dzień 16.01.2019 r.
PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO GRUNTÓW ZABUDOWANYCH NA CELE MIESZKANIOWE W PRAWO WŁASNOŚCI TYCH GRUNTÓW
W dniu 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności. Według szacunków Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, ustawa ma objąć ok. 2,5 mln użytkowników wieczystych.
Kwestia unormowania użytkowania wieczystego była od dawna oczekiwana przez środowiska spółdzielcze, w tym także przez Naszą Spółdzielnię.
Niestety nie wszystkie postanowienia przyjętej ustawy odpowiadają zgłaszanym od dawna postulatom a część z nich budzi poważne obawy oraz wątpliwości, że ze względu na niedoprecyzowanie wielu kwestii, które mogą być niekorzystnie interpretowane przez urzędników warszawskiego ratusza (np. kwestia bonifikaty w lokalach mieszkalnych w których zarejestrowana jest działalność gospodarcza). Brak uregulowania Ustawą wielu zagadnień spowodowało, że zanim zaczęła obowiązywać, Sejm musiał już ją znowelizować. Odpowiadając na zgłaszane przez wiele środowisk wątpliwości, ustawą z dnia 6 grudnia 2018 r. o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów dookreślił wiele wątpliwości, jednakże nie wszystkie. Obecnie trwają konsultacje z Ministerstwem i istnieje możliwość, że jeszcze przed 31 marca br. ustawa będzie jeszcze nowelizowana.
Poniżej przedstawiamy wyjaśnienie podstawowych kwestii związanych z przekształceniem.
JAKIE GRUNTY PODLEGAJĄ UWŁASZCZENIU?
Uwłaszczeniem zostaną objęte tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. W przypadku budynków wielolokalowych przekształceniu podlegają te, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Prawo własności nie obejmie gruntów niewykorzystywanych na cele mieszkaniowe (np. grunty niezabudowane – oznacza to, że nasze place zabaw nie podlegają przekształceniu). Za te grunty Spółdzielnia nadal będzie wnosiła do Urzędu Dzielnicy Wola opłaty za wieczyste użytkowanie. Tym samym opłaty za wieczyste użytkowanie nie znikną całkowicie ze składników opłat za lokal, pozostanie nadal opłata za użytkowanie wieczyste terenów wspólnych.
OPŁATY ZA PRZEKSZTAŁCENIE
Przekształcenie następuje z mocy ustawy, ale nie jest ono bezpłatne. Według nowych przepisów, zamiast obecnych opłat za użytkowanie wieczyste, właściciele gruntów będą płacić opłatę przekształceniową. Ustawa przewiduje, że wysokość opłaty za przekształcenie wnoszona będzie przez okres 20 lat w kwocie równej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującej w dniu przekształcenia, tj. w dniu 1 stycznia 2019 r. (jeżeli dokonywana była aktualizacja opłat i została ona rozłożona na trzy lata to obowiązuje kwota opłaty ustalonej na trzeci rok aktualizacji). Jednocześnie ustawa przewiduje, że samorządy (miasta i gminy) mogą udzielać stosownych bonifikat z tytułu jednorazowej opłaty za przekształcenie. Rada m.st. Warszawy skorzystała z tej możliwości i uchwaliła 98% bonifikatę przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność gruntu dla lokali mieszkalnych.
Niestety, przepisy ustawy nie są już tak korzystne dla spółdzielni jako przedsiębiorcy. Lokale użytkowe (stanowiące własność spółdzielni), które znajdują się w budynkach mieszkalnych podlegających przekształceniu nie są objętą bonifikatą. Co więcej, przewłaszczenie w stosunku do tych lokali, zostało potraktowane jako udzielenie przedsiębiorcy (spółdzielni mieszkaniowej) pomocy publicznej. Jeżeli na skutek przekształcenia, dojdzie do przekroczenia limitu pomocy de minimis, określonej w unijnych rozporządzeniach, a w naszym przypadku na pewno dojdzie, to wówczas przedsiębiorca (spółdzielnia) będzie zobligowany wnieść dopłaty do wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Dla naszej Spółdzielni będzie to duże obciążenie finansowe. Trzeba jasno powiedzieć, że w tym przypadku wieczystych użytkowników potraktowano jakby ich prawo nie miało żadnej wartości, ponieważ ustawa przewiduje zapłatę za 100% wartości gruntu przynależnego do lokali użytkowych, co stoi w rażącej sprzeczności z art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku z późniejszymi zmianami, którego brzmienie jest następujące:
„Na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży”.
W związku z powstałymi obawami (kwestie finansowe wnoszonej dopłaty) zgłoszonymi przez spółdzielnie ustawodawcy, wprowadzono nowelizacją ustawy dnia 6 grudnia 2018 r. art 7 ust 6a i 6b, w których dopuszczono możliwość rozłożenia koniecznej dopłaty do pełnej wartości gruntu w rocznych ratach. Dla naszych lokali użytkowych znajdujących się w Państwa budynkach będzie to okres spłaty 99 lat. Dla lokali Spółdzielni znajdujących się w nowym budynku przy ul. Kasprzaka 7 okres spłaty będzie wynosił 33 lata.
DOKUMENT POŚWIADCZAJĄCY PRZEKSZTAŁCENIE
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowić będzie zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu wydane przez prezydenta miasta (lub osobę przez prezydenta upoważnioną).
TERMIN WYDANIA ZAŚWIADCZENIA
Termin na wydawanie zaświadczenia o przekształceniu wynosi nie więcej niż 12 miesięcy. Tak więc w okresie jednego roku wszyscy właściciele powinni otrzymać zaświadczenia o przekształceniu wieczystego użytkowania w prawo
własności. Za wydanie zaświadczenia w tym trybie nie będzie pobierana opłata skarbowa. Jeżeli właściciel będzie chciał uzyskać zaświadczenie w szybszym terminie, to zobowiązany jest złożyć do Urzędu Dzielnicy Wola pisemny wniosek. W takiej sytuacji Urząd ma 4 miesiące na wydanie zaświadczenia. Za wydanie zaświadczenia w tym trybie będzie pobierana opłata skarbowa (50 zł).
Długi okres przewidziany na wydanie zaświadczeń spowodował obawy, że z chwilą wejścia w życie nowych przepisów, może nastąpić czasowe wstrzymanie obrotu na rynku nieruchomościami z uwagi na niejasność co do stanu prawnego gruntu i braku dokumentu potwierdzającego przekształcenie. Wejście w życie nowych przepisów będzie bowiem bez wątpienia dużym wyzwaniem organizacyjnym dla urzędów i sądów wieczystoksięgowych, które zobligowane są na mocy przepisów do wykonania wielu działań związanych z potwierdzeniem przekształcenia. Wychodząc naprzeciw zgłaszanym obawom, Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zaproponowało w nowelizacji przepisów, że właściciel będzie mógł się starać o wydanie zaświadczenia w jeszcze krótszym terminie – 30 dni. Zaświadczenie tego typu będzie miało uproszczoną formę (nie będzie zawierało warunków finansowych przekształcenia).
TREŚĆ ZAŚWIADCZENIA O PRZEKSZTAŁCENIU
Zaświadczenie o przekształceniu wydaje prezydent miasta (lub osoba przez prezydenta upoważniona). Zawiera ono oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej. W zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej oraz jej wysokości i terminach. Urząd przekazuje zaświadczenie do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Na tej podstawie sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową w księgach wieczystych. Za wpisy te nie będą pobierane opłaty sądowe.
UWAGA:
Jeżeli właściciel dokona w całości opłaty przekształceniowej, to wówczas Urząd wydaje zaświadczenie o wniesieniu opłaty. Właściciel gruntu załącza to zaświadczenie do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu o roszczenie o opłatę. Wykreślenie tego wpisu nie następuje więc z urzędu. Właściciel we własnym zakresie jest zobowiązany złożyć wniosek, który podlega opłacie (250 zł w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej).
CO Z PROWADZONYMI SPRAWAMI SĄDOWYMI
O WYSOKOŚĆ OPŁATY Z TYTUŁU WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA?
W ostatnich latach Urząd Dzielnicy Wola zaktualizował wysokość opłaty za wieczyste użytkowanie dla nieruchomości gruntowych znajdujących się w zasobach Spółdzielni. W związku z dokonaną w ostatnich latach zmianą wysokości opłat, obecnie z wniosku Spółdzielni toczą się jeszcze trzy postępowania administracyjno-sądowe w zakresie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntów (blok przy ul. Kasprzaka 9, Szymańskiego 2 i Laskowej 4). Sprawy takie toczą się również na wniosek indywidualnych właścicieli, którzy otrzymali zmianę wysokości opłat. Sprawy te, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, będą się toczyć nadal na podstawie przepisów dotychczasowych i nie mają żadnego wpływu na przekształcenia.
W takim przypadku ostateczna wysokość opłaty przekształceniowej zostanie ustalona po zakończeniu tych postępowań. W przypadku dokonania wpłaty opłaty przekształceniowej przed zakończeniem prowadzonych spraw sądowych, Urząd zawiadomi wówczas na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty, a w przypadku nadpłaty zwróci właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej.
CO Z WNIOSKAMI O PRZEKSZTAŁCENIE
WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA W PRAWO WŁASNOŚCI
ZŁOŻONYMI WE WCZEŚNIEJSZYM TERMINIE?
W 2011 r. Spółdzielnia złożyła do Urzędu m.st. Warszawy Dzielnicy Wola wnioski o przekształcenie wieczystego użytkowania gruntów w prawo własności dla wszystkich nieruchomości budynkowych. Wnioski zostały złożone na podstawie poprzednich („starych”) przepisów prawa, w tym uchwały Rady m.st. Warszawy, która zakładała 95% bonifikatę. Niestety procedura przekształceniowa według poprzednich przepisów jest bardzo skomplikowana i długotrwała. Na skutek działań Zarządu Spółdzielni, w czterech nieruchomościach uzyskano wreszcie operaty szacunkowe określające wartość koniecznej dopłaty, są to bloki Zegadłowicza 4, Szymańskiego 1, Laskowa 3 i Kasprzaka 5.
Spółdzielnia ma czas do końca marca 2019 r. na określenie, czy chce, aby przekształcenie odbyło się według poprzednich czy obecnych zasad. Obecnie trwa analiza finansowa i prawna, które przepisy będą bardziej korzystne dla Nas, tj. dla Spółdzielni i osób którym przysługuje prawo odrębnej własności lokali. Może okazać się, że w niektórych nieruchomościach korzystniej będzie skorzystać z dotychczasowych („starych”) przepisów (ze względu na znajdujące się w nich lokale użytkowe), a w innych skorzystamy z Ustawy Rządowej z dnia 20 lipca 2018roku..
O wynikach analizy będziemy Państwa informować na bieżąco.
WPŁYW PRZEKSZTAŁCENIA
NA OPŁATY WOBEC SPÓŁDZIELNI
Osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych będą wnosić do Spółdzielni opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów stanowiących mienie ogólne i niewykorzystywanych na cele mieszkaniowe a także opłatę przekształceniową za grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe. Spółdzielnia zamierza jednorazowo wnieść opłatę przekształceniową. Osoby posiadające spółdzielcze prawo do lokalu będą mogły skorzystać z tej bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi odpowiada wysokości bonifikaty od opłaty udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty. Tak więc po uzyskaniu bonifikaty i dokonaniu wpłaty jednorazowej, Spółdzielnia rozliczy z tymi osobami dokonane wpłaty na poczet opłaty przekształceniowej.
Właściciele lokali wyodrębnionych będą nadal wnosić do Spółdzielni opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów stanowiących mienie wspólne i niewykorzystywanych na cele mieszkaniowe (place zabaw), które nie podlegają przekształceniu.
Zarząd i Rada Nadzorcza, w nawiązaniu do wcześniejszych zobowiązań, analizuje jak najkorzystniej i bez zbędnych formalności, rozliczyć z właścicielami opłatę jaką będą musieli wnieść do urzędu z tytułu przekształcenia. Opłaty te rozliczymy z Państwem w ramach wnoszonych miesięcznie opłat za lokale.
CO ORGANY SPÓŁDZIELNI ROBIĄ W ZWIĄZKU Z WEJŚCIEM OD 1.01.2019 r. PRZEPISÓW USTAWY PRZEKSZTAŁCENIOWEJ?
Jak już wcześniej zaznaczaliśmy, obecnie Spółdzielnia dokonuje analizy prawnej i finansowej poszczególnych nieruchomości pod kątem zastosowania procedur „starej” i „nowej” ustawy przekształceniowej.
W przypadku wyboru w nieruchomości przekształcenia w trybie „nowej” ustawy, Spółdzielnia złoży wnioski o wydanie zaświadczeń o przekształceniu wieczystego użytkowania w prawo własności dla wszystkich nieruchomości budynkowych. Zgodnie z ustawą, wydanie zaświadczeń w tym trybie winno nastąpić w terminie 4 miesięcy. Spółdzielnia zgłosi także zamiar wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej (z bonifikatą) dla wszystkich nieruchomości budynkowych. Trzeba pamiętać, że wniosek Spółdzielni o bonifikatę będzie obejmował jedynie lokale spółdzielcze (niewyodrębnione). Osoby posiadające spółdzielcze prawa do lokali (zarówno lokatorskie, jak i własnościowe), nie muszą podejmować samodzielnie żadnych działań w tym zakresie.
W przypadku wyboru w nieruchomości przekształcenia w trybie „starej” ustawy, Spółdzielnia złoży stosowne do treści art 26 ust 1 ustawy oświadczenia o prowadzeniu dalszego postępowania na podstawie poprzednich przepisów. Oznaczać to będzie, że do zakończenia postępowania nieruchomości te będą nadal na prawie użytkowania wieczystego. W przypadku zastosowania tych przepisów jako korzystniejszych, będziemy Państwa o tym informować niezwłocznie
Co powinni zrobić właściciele lokali wyodrębnionych (właściciele, którzy opłatę za użytkowanie wieczyste dokonywali dotychczas bezpośrednio w Urzędzie Dzielnicy Wola)?
- W nawiązaniu do powyższych informacji Zarząd i Rada Nadzorcza Spółdzielni apeluję do Państwa o cierpliwość i niepodejmowanie działań do czasu zakończenia wyżej wskazanej analizy i wyboru trybu „nowej” lub „starej” ustawy. Pragniemy poinformować, że nie ma obawy utraty prawa do bonifikaty. Wniosek o opłatę jednorazową i bonifikatę od niej może zostać złożony w każdym czasie dokonywania opłat za przekształcenie. Złożenie takiego wniosku do dnia 31 grudnia br. oznacza, że właściciel lokalu zapłaci jednorazowo z zastosowaniem 98% bonifikaty.
- W przypadku wyboru „nowej” procedury przekształceniowej właściciele lokalu będą musieli zgłosić pisemnie do Urzędu Dzielnicy Wola wniosek o jednorazowe uregulowanie opłaty przekształceniowej z bonifikatą (jest to konieczne!, aby otrzymać 98% bonifikatę i nie płacić przez 20 lat!). W tej sytuacji właściciel lokalu będzie czekał na zaświadczenie o przekształceniu, które wyda Urząd.
Oznacza to, że właściciel lokalu który dotychczasowo wnosił do Urzędu opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego np. w kwocie 1500 zł, będzie musiał za przekształcenie zapłacić:
1500 zł x 20 lat = 30000 zł
30000 zł – ( 30000 zł * 98% bonifikaty) = 30000 zł – 29400 zł = 600 zł
Jak wynika z powyższego wyliczenia każdy właściciel za przekształcenie zapłaci mniej niż połowę dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.
Powyższy przykład dotyczy właścicieli lokali wyodrębnionych , którzy w 2018 roku zapłacili za wieczyste użytkowanie nową wielokrotnie wyższą opłatę niż płacona w latach ubiegłych.
Natomiast właściciele lokali wyodrębnionych w budynkach Kasprzaka 5 i Laskowa 3, co do których budynków w ostatnim czasie zapadły już prawomocne wyroki sądów, a którzy nie otrzymali jeszcze z Urzędu Dzielnicy Wola, nowych zaktualizowanych opłat za użytkowanie wieczyste, powinni złożyć wnioski do Urzędu o jednorazowe uregulowanie opłaty przekształceniowej z bonifikitą, po otrzymaniu z Urzędu Dzielnicy z nową opłatą za wieczyste użytkowanie.
Właściciele lokali w budynkach Kasprzaka 9, Laskowa 4 i Szymańskiego 2, którzy wyodrębnili swoje lokale po 31.12.2014 r. ze względu na trwające co do tych nieruchomości postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste obecnie będą wnosić opłatę według dotychczasowych stawek za użytkowanie wieczyste pomniejszonych o 98% bonifikaty. Jednakże po zapadnięciu prawomocnych wyroków ustalających nowe opłaty za użytkowanie wieczyste Urząd Dzielnicy Wola zawiadomi wówczas piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty przkeształceniowej, a w przypadku nadpłaty zwróci właścicielowi nadwyżkę wpłaconej opłaty jednorazowej.
- W przypadku wyboru „starej” procedury przekształceniowej w Państwa nieruchomości nie będziecie Państwo musieli podejmować jakichkolwiek działań.